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    • 合肥推进商品房“现房销售”:已有地块试点,曾赴海南调研取经
    • 2023年07月30日来源:澎湃新闻

    提要:大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点,着力抓好蜀山区和包河区各一个试点项目;为避免公摊面积比例过大,要积极探索商品房销售按套内面积计价,此外,试行取消商品房的楼层差价率限制,把定价权交给市场等。

    7月29日,据合肥日报,安徽省委常委、合肥市委书记虞爱华于28日下午主持召开专题会议,研究谋划全市房地产工作。

    会议指出,要坚决贯彻习近平总书记关于住房工作的重要指示批示精神,适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,坚持规建治一体化推进,加大统筹谋划和推进力度,更好落实“一城一策、因城施策”,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

    会议明确要抓紧完善多项工作举措:包括大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点,着力抓好蜀山区和包河区各一个试点项目;为避免公摊面积比例过大,要积极探索商品房销售按套内面积计价,此外,试行取消商品房的楼层差价率限制,把定价权交给市场等。

    蜀山区、包河区已推出现房销售地块

    澎湃新闻注意到,其实早在2022年8月24日,合肥市发布的第三次土地集中出让中,就有地块要求现房销售。其中,蜀山区SS202210号地块首次提出“按精装现房销售实施”,但在2022年9月的土拍中,该地块流拍。

    2022年11月,合肥市发布第四批次集中供地公告,其中两宗地块再次要求现房销售,其中一宗地块即上述蜀山区SS202210号地块流拍后调整规划重新出让的地块。

    按照2022年第四批次供地公告,蜀山区SS202215号地块为现房销售试点地块,再次上架后,该地块仍要求现房销售,但未强制要求“精装”。该地块未设置毛坯限价,且不设商品住宅最高备案限价及楼层差价限制,最终竞价阶段触顶,2家房企参与竞品质,成交总价15.9887亿元,溢价率14.8%,由安徽伟星置业有限公司竞得。

    按照规定,该地块要求开发企业须在《国有建设用地使用权出让合同》签订后8个月内开工建设,并在开工建设后2年内竣工。据大皖新闻报道,该项目预计将在2025年2月前竣工。

    另外一宗现房销售试点的地块为位于包河区西递路以东、南二环路以南的包河区BH202225号地块,该地块由六安市鸿裕置业有限公司竞得,成交总价为5.2589亿元,溢价率9.45%,成交楼板价为11952元/平方米。同样的,该地块商品房不设商品住宅最高备案限价和楼层差价限制。

    按照要求,该项目要求六安市鸿裕置业有限公司须在《国有建设用地使用权出让合同》签订后8个月内开工建设,并在开工建设后1年内竣工。

    安徽专家团队曾赴海南调研取经“现房销售”

    值得一提的是,今年1月17日,全国住房和城乡建设工作会议召开,会议指出,有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险。

    “住建部首次系统、明确提出现房销售概念,也要求各地政府和房企关注预售制度改革。”业内人士说。

    全国住房和城乡建设工作会议召开后,山东、安徽、河南、四川等均提出现房销售试点。其中,安徽省住房和城乡建设工作会议于今年2月6日提出,因地制宜开展现房销售试点,推动房地产业向新发展模式转变。

    据安徽商报报道,今年6月初,安徽专家团队曾赴海南调研取经“现房销售” 。安徽省房协副秘书长王晋南向海南省房协负责人及房企代表表示,他们一行抱着学习的态度,向兄弟省份借鉴成功经验。“相关领导曾批示,要求加强对现房销售的研究,安徽省住建厅将这个任务交给了我们房协,要进行专题研究。”

    据了解,2020年3月7日后,海南省新出让土地建设的商品住宅项目均实行现房销售制度。为此,海南成为全国首个省级出台现房销售政策的省份。

    座谈会上,海南方面建议,一个区域要实行现房销售制度,要根据当地楼市活跃度及库存量实际情况,因地制宜制定相关政策,对不同区域、不同项目进行分类实施,并且相应政策是一个不断修正的过程。

    专家团队的调研报告显示,安徽与海南社会经济发展状况不同,房地产市场情况也不同,还需要根据安徽城市的不同特点,分类施策。后续还需要政府、监管部门、行业协会加快研究“现房销售”,出台支持政策。通过政策引导、行业改革,让商品住房“现房销售”更符合安徽房地产市场发展的需求和实际。

    中指研究院合肥分院总经理刘敏指出,“现房销售”无疑是把开发商的交付能力进行“前置晾晒”,可以说是高标准高要求下,又为开发商带来了较大的现金流压力,加速房企在新一轮竞争格局里的优胜劣汰。 对于未来的土拍热度可能会阶段性产生一定的影响,由于现房销售对房企资金有了更大的要求,那么各家开发商在拿地时可能会因此受到制约,降低房企拿地速度。 而对于买房客户来说,现房销售可以规避期房存在的交付风险。开发商面临的不仅是适销对路这么简单,还需要接受“产品力完整性”的市场检验和竞争突围。

    刘敏提到,合肥房地产市场目前正处于产品结构升级迭代的转型期,未来如果执行现房销售试点,开发商企业不仅需要加强拿地前期的项目精准定位,在计算利润和资金成本的同时,拿出抗打的产品力,在产品设计上围绕属地客户需求进行提升。

    合肥积极探索商品房销售按套内面积计价

    此次,专题会议还提出,为避免公摊面积比例过大,合肥要积极探索商品房销售按套内面积计价。

    对于公摊面积的探讨,其实近几年从未间断,亦有全国政协委员建议“取消公摊面积,将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中”。

    易居研究院研究总监严跃进指出,从这两年房地产的交付情况看,老百姓抱怨比较多的一个情况是,很多房子得房率很低。“110平米房屋到手仅61平米”、“西安商业公寓公摊面积超50%”等消息也屡见报端。严跃进提到,在限价等政策下,公摊领域存在泡沫一说,或者说存在侵害购房者合法权益的现象。此次合肥要探索套内面积的计价,其实也是在积极改革公摊面积水分大的问题。按照目前各地的探索和实践,购房者都希望“所买即所得”,不希望房屋交付水分太大。此前重庆按照套内面积计价的方式就受到行业的推崇,所以此次合肥也明确走这条路,其实说明按照套内面积的做法,有助于减少房企玩猫腻,真正保障了购房者认购权、使用权。对于后续房企拿地部门和户型设计部门,以及物业管理部门等都有非常大的启发,从这个角度看,要积极关注合肥政策,真正做好小区的规划,同时在如何优化公摊面积和小区公共部位设计方面具备新思路。




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    责任编辑:蔡媛媛
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