受疫情蔓延的严重影响,房地产商大部分都被重创。3月份的房企财报季,由万科开始,一股凝重的气氛渐渐氤氲开来。

3月26日,老牌央企地产商中海地产发布2019年财报,归母净利润首破400亿,达416亿人民币,创行业净利新高,也是唯一一家超过400亿的房企。

这也是中海历史上,第17次问鼎“利润王”。

17年楼市风雨变幻,销售冠军几经更迭,不变的是“净利王”中海。

2015年至2018年,中海归母净利润从333.12亿港币上涨至449.0亿港币(393.42亿人民币),涨超34.79%。2019年归母净利润更是达到416.2亿,刷新行业最高记录。

万科、碧桂园、融创净利润分别为388.7亿元、395.5亿元、280亿元。此前,恒大发出预警,去年净利几近减半,四巨头仍无一超过中海。

即使如此,投资者也没有特别满意,因为,中海的营收和净利增速未达预期。

逆势“抄底”

“净利王”也有烦恼,几年前乃至今天,中海仍被指“规模掉队”,净利润增速也在下滑,发展进入瓶颈期。

2015 年至 2019 年,中海净利润率增速从20%下滑至 10.1%。中指院数据显示,2019年百强房企净利润率增速平均为19.5%,中海落后于均值。

2017年,颜建国回归,中海开始提速发力,大幅拿地,在40%净负债率红线下,扩大土储,追赶规模。

克而瑞数据显示,2017年中海大举拿地1152亿元,同比涨超224%,首进TOP5拿地大户。2018年、2019年中海拿地分别为760亿元、1034亿元,稳定在TOP5。其中,2019年中海拿地第2次超过千亿,同比增长36.05%,仅次于万科、碧桂园和保利。

即使积极扩储,中海的净负债率也一直维持低位。2017年、2018年中海净负债率从 27%涨到33.7%。2019年一季度达到38.3%,年底又回落33.68%。

行业一直有言“逆境看中海”,2020年的市场环境将使中海更有机会扩张。超低的杠杆率,充足的流动性,赋予中海今年逆势拿地的底气。

目前已经发财报的“优等生”中,龙湖去年末净负债率51.0%,万科、碧桂园则分别为33.9%、46.3%,中海净负债率处于行业最低位;截至2019年末,中海在手现金为954.5亿元,现金短债比约为3。

中海已经在行动了。克而瑞2020年1-2月房企拿地榜单中,中海拿地90亿元,位列第6。

中海新任行政总裁张智超透露,今年中海可售货值为6800多亿。按此计算,只要去化率达到58.82%便可完成今年4000亿的销售目标。这也使得中海不必担心现金流的问题。

竞逐下半场

中海对行业的周期和趋势有自己的判断。早在三年前,颜建国便指出,城市化率达到60%后,行业将进入大周期右侧,目前国内城市化水平已达60%左右。

对41岁的中海而言,经历了楼市的黄金时代,多少成绩都已成过往,公司更关注的,是在房地产的下半场、下一个40年的长远发展。

2019年,中海全年实现租金收入37.5亿元,同比增长26.3%。持有型商业物业总营收达人民币41.6亿元,同比增长22%。

转型开发+运营将彻底改变房企的生意和盈利模式。除获得房价上涨溢利外,开拓租金、物业费等新收入才是生存之道。

无论是在过去的40年,还是未来的40年,中海都将坚持“长期持续稳健增长”的战略。

在房地产的下半场,房企的竞争格局将彻底改写。如中国金茂总裁李从瑞所言,未来的房企“第一梯队”指标将是多方面的,除了千亿(以上)规模,还要在持有板块收入达到50亿元,进入行业前5名;同时,保持10%以上的净资产收益率,以及毛利率比行业高出10%以上。

以此衡量,中海地产将是未来龙头房企可怕的劲敌。