贝壳找房于7月24日,正式向美国证券交易委员会(SEC)公开递交招股书,中国“居住服务平台第一股”拟在纽交所IPO,股票代码为“BEKE”。

贝壳是中国领先的线上线下房产交易和服务平台。贝壳找房IPO 的招股书显示,在2019年,贝壳达成了21280亿人民币的平台成交总额(GTV,Gross Transaction Value),当年营收达460亿人民币,相比2018年营收286亿人民币,大幅增长60.6%。而在2020年第二季度,单季度GTV达9992亿人民币,营收不低于197亿人民币,同比上涨72.4%。

贝壳找房的长期主义

贝壳IPO招股书显示,2017年至2020年一季度,链家对应的内部佣金成本分别为156.6亿元、157.7亿元、194.4亿元及35.55亿元,占比在逐年下滑,分别为75.6%、72.4%、55.96%及53.7%。贝壳找房IPO的过程中,加盟品牌德佑的拓展,丰富平台品牌的多样性。截至2020年6月底,贝壳已经连接了超过265家经纪品牌,超过4.2万门店以及103个城市的37万名经纪人。

对于连接的经纪品牌,贝壳内部分为重连接和轻连接,前者讲究强规则,对店东及门店约束较高,要求二手房房源共享与跨店合作,后者则为新房分销平台房江湖,不涉及二手房,仅要求店东遵循不准截客、不准返佣等基础规则,并借助贝壳金服为经纪人提前垫付佣金。

在传统二手房交易中,贝壳试图通过ACN(经纪人合作网络)模式,实现跨品牌跨店成交。即在房源共享前提下,跨品牌的经纪人以不同的角色协作,参与到一笔交易,成交后按照各个角色的分佣比例进行佣金分成,角色包括房源录入人、房源钥匙人、 房源实勘人、客源成交人等。

据悉,贝壳的模式目前并没有可以直接对标的公司,因此贝壳找房IPO时,同在美股上市的房多多主要做新房,国内A股的我爱我家是相对传统的中介公司,贝壳着重拿ACN模式与美国的MLS模式做对比。

先做交易,后做金融

贝壳找房凭借着强大的新房渠道分销能力,而被开发商所倚重。截止2020年3月底,贝壳对开发商的应收账款为72亿元,这无疑也为贝壳IPO添砖加瓦。

在一二手房买卖建立足够深厚的护城河后,贝壳将房屋交易延伸至更宽阔的居住领域,比如推出“被窝家装”,涉足家装服务,社区服务等领域。而在金融业务前景方面,因为房地产自身的金融属性较强,对金融产品存在有天然的需求,贝壳金控相比其它业务发展速度并不快,而从公司战略优先级来看,会先考虑做市场、交易及平台,再做金融,这个与阿里类似,先做交易,后做蚂蚁的顺序一致,可见贝壳找房为IPO的布局十分完整。

“从垂直到平台,从交易到居住,这才是我们今天的核心战略。”左晖称,贝壳希望给行业提供一个核心的基础设施。对于贝壳未来走向,他有着长期而清晰的战略布局。