烂尾楼，是老一辈常常听到的名词，本以为已经离我们甚远，怎料又在2022年回到我们眼前。那么究竟烂尾楼是指什么，烂尾楼住户停止偿还银行贷款合法吗？本周，博众投资为您分解烂尾楼停贷潮背后的经济现象。

烂尾楼，就是已办理用地、规划手续，项目开工后因资金链断裂问题无法完工交付给住户的房产。

而你知道烂尾楼住户是什么样的生存状况吗？

想象一下，你现在已经交了首付，家里的积蓄一扫而空，但是这时开发商跑路，剩下一个水泥盒子给你住。

能不能租房住呢？当然可以，如果你顶得住千把块租金外加接近一万的月供，那你喜欢租哪住哪。但如果你心理憋屈，想省租金，那就只能住烂尾楼。

而这个水泥盒子没有排水系统，小孩撒尿冲不去导致整个房间都有异味；没有电力系统，所以你只能买太阳能灯顶住；没有供水系统，所以你只能到井边打水。

如果你一个人住，你将在没窗户的水泥盒子感受冬天的寒冷，感受呼呼北风；如果你有孩子，那你将看到你孩子冬天在你怀里瑟瑟发抖，夏天被蚊子叮咬。

能不能不停止月供？这是每个住烂尾楼的人都想问的问题。

而最近，还真的有猛人挑战这一底线。

停止月供，会发生什么？

博众投资分析人士表示，理论上讲，停止月供是不合法的，因为银行贷款给你买楼，然后开发商资金链破裂，不能完工商品房，是购房者的问题，和银行无关。因为银行已经贷款给你，你自己靠自己对地产商甄别而买到相应的烂尾楼，理应是你自己承担购房风险。

你试试停止月供，包你上征信黑名单，因为开发商烂尾是一回事，还银行贷款是另一回事。

然而今年7月中旬，全国各地陆续爆发停贷事件，也就是购房客不还月供。这些烂尾楼购房客抱团发公告，称不复工不还贷。

郑州、商丘、南阳、武汉、南昌、长沙、太原、景德镇以及重庆都有数十个烂尾楼。

按道理讲，这些购房客都知道烂尾楼和银行无关，那为什么不惜发公告都要停止还贷呢？

原因就是购房客的首付以及贷款都在银行专用监管账户监管下运作，必须专款专用于楼盘建筑，你开发商建筑工序完成到一定程度，才能从监管账户“提款”。而禁止开发商挪用资金是银行的责任，因为银行负责监管账户，这是商品房预售制度成功的前提，否则商品房预售制度的信任问题就无法解决。

而正常来讲，如果银行执行好银行监管，开发商是不会不够钱完成建筑工作的。

除此之外，这些购房客强制停贷告知书还称，银行存在违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款、把按揭贷款违规划入非监管账户等行为。

如果这帮购房客讲的是真的，那银行可能是需要负一定责任。

而且在购房过程中购房客对开发商的实力的甄别能力明显弱于银行，所以银行在道义上也应在放款前对开发商做一定评估。

业主集体停贷的根本原因

这次停贷风波看起来是部分房地产商问题，它们资金链断裂，用高周转方式运营项目，把一个项目销售回款直接用到下一个项目。

然后下一个项目突然遇到2022年上半年房地产销售预冷情况，就没资金回去把上一个项目建完。

但是这只是表面原因，因为像这样不要命拿地扩张盖楼的人在历史上一直都有，利润存在那这些疯子就一直存在，根本原因是我们商品房预售制度配套不完善。

博众投资分析人士表示，全世界都有商品房预售制度，这一制度俗称“卖楼花”，始创于红顶商人霍英东，霍英东凭此在上世纪60年代称霸香港地产界。后来随着这种做法的推广，烂尾楼也应运而生，毕竟香港地产商也是人，首付款在地产商，部分人就动了歪脑筋，要么拿着首付款用于其他项目，要么把钱抽离公司，卷款潜逃。

于是就有了烂尾楼的产生。

香港海山楼，曾经的烂尾楼

但是后来香港政府意识到这个问题，于是推出《预售楼花同意书制度》以及《一手住宅物业销售管理条例》。

这两个条例要求地产商卖楼，收购房客首付之前，要支付完全买土地的钱，出具能证明自己有能力支付完整建筑费的证明。

而要证明自己有能力建完楼，自然就要银行或财务公司担保，而且是连带担保，要么银行贷款要保证楼盖完才可以要求开发商还钱，要么银行保证即使房地产商倒闭也继续支付建筑费，直到楼建筑完。

至于买家的首付则被放在律师楼的信托户口，开发商要完成一定的盖楼程序，经建筑师确认完成到一定程度的建筑量才能从户口拿钱。整个信托户口由律师楼、银行、建筑师多方监控，确保这资金只能用于建楼。

而我国内地商品房预售制度则是学自香港，但是在配套以及执行上仍跟香港相距甚远。虽然有要求开发商获得预售许可，建筑有一定层高才可以预售，但是实践上仍有很多漏洞可乘，如未拿到预售许可证就预售等，这种情况在三四线城市尤其多见。

可见，完善中国特色商品房预售制度才是解决停贷事件的核心。

毕竟，买楼是关系到老百姓大半辈子积蓄的事情，是关系到六个钱包的事情，不解决不行。

这次停贷潮能引发金融危机吗？

房地产牵连甚广，俗话讲十次危机九次地产，而地产引发的危机往往是由银行链条发散，借由购房客还不上房贷，进而造成银行大批量信贷资产变成不良贷款，而大量不良贷款则让市场担心银行还能不能应付储户取款需求，储户担心自己取不出钱就会到银行挤兑，造成银行破产。

而这一切演变的关键，是信心。

博众投资分析人士表示，要发生房地产危机，最重要是预期。一是房价将暴跌的预期，二是法不责众的预期。房价暴跌预期让购房客拒绝还贷可能性变强。

因为300万房子万一跌到50万，那作为住户还有什么积极性还贷，还贷就是想着还完贷我能有赚啊，如果还完贷发现到手的资产亏了250万和几十年利息，那当然宁可上征信黑名单都不还贷。

当然，更直接的方法是银行不需要你还贷，直接把你楼抵债了。

第二个就是法不责众预期，大家一起不还月供，有本事把我们一起放到征信黑名单，然后集体摆烂，逼迫政府像次贷危机时美国政府拯救房地美等金融机构那样为楼市买单。

所以要控制住局面，不让危机发生，那就要主动化解危机，不要听之任之让其发展。

管理层最强音：保交楼！

面对逐渐复杂的局势，银保监称：将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、央行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

讲白了，就是要保交楼，把房子完好经过竣工验收后，交给购房客，那他们自然为保住房产继续交月供。

但是保交楼只是解决当前燃眉之急，并无杜绝烂尾楼之效。

尤其是在今年房地产销售不景气，恒大等地产巨头屡屡陷入债务违约困局的情况下。

从国家统计局数据看出，全国商品房销售面积及销售额增速自2021年6月以来一直都在下降，如果把2022年1~2月和2021年年初相比较，则直接变成负增长。

直到今年6月结束后，我们才知道2022年上半年全国商品房销售面积以及销售额分别同比下降-22.2%以及-28.9%。

因此，解决烂尾楼的根源，商品房预售制度就变成迫在眉睫的问题。

正所谓抄作业要抄全套，不能抄一半，希望这次停贷事件，能让中国内地完整引入香港商品房预售制度所配套的预售款监管制度，严禁开发商擅自挪用盖楼专项资金。

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