日前，合肥市自然资源和规划局、国家金融监督管理总局安徽监管局办公室、合肥市地方金融管理局、国家税务总局合肥市税务局联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》。合肥成为安徽省首个启动不动产信托登记工作的城市。

这一动态延续2024年末北京“破冰”以来的改革势头。北京试点续做三年，江苏、上海、广州、天津、厦门、东莞等地陆续跟进。不动产信托财产登记制度正从首都试点转向全国联动。

合肥入局催生制度突破

2025年10月，合肥市获批成为服务业扩大开放综合试点城市，不动产信托登记作为重点领域创新任务被纳入改革清单。

合肥面临多重需求驱动。企业端希望通过存量不动产盘活实现轻量化运营，拓宽融资渠道。民生端在养老保障、特殊群体照护、家族财富定向传承等领域的服务诉求快速增长。行业发展对制度变更提出迫切需求。传统模式下，不动产信托普遍采用SPV架构模式，交易成本高、权属认定模糊、风险隔离效力不足。现有登记规则无法匹配信托财产独立性的制度要求。

合肥按照“对标先进、部门协同、需求导向”原则推进政策制定，系统梳理北京、上海、广州等首批试点城市的成熟做法，吸收“预告登记”“注记权属标识”等制度创新设计。建立跨部门协同机制，与金融监管、税务等单位召开专题对接会，就风险隔离、税费政策适用等核心问题达成共识。联合信托公司召开3次行业研讨会，针对“简化办理流程”“降低设立成本”“拓展适用场景”等核心诉求调整政策条款。

三大措施构建制度闭环

合肥出台的《通知》围绕“规范、便捷、普惠”目标，明确全流程操作规范。

第一项措施明确登记适用范围与办理流程。试点适用于合肥市行政区域内已合法取得的国有土地上不动产。办理流程实行“四步走”：信托产品预登记、信托文件签订、不动产信托财产登记、信托产品登记。这形成“信托产品登记+不动产登记”的闭环管理。

《通知》对不动产信托给出明确定义：委托人基于对受托人的信任，依法将其不动产转移给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分。不动产信托财产登记是指不动产登记机构依据委托人与受托信托机构的共同申请，依法为信托不动产办理转移登记，将信托相关事项记载于不动产登记簿。

第二项措施引入“注记”权属标识模式。登记机构在不动产权证书和不动产登记簿附记栏标注“不动产信托财产，信托产品名称，信托登记系统产品编码”。这套机制清晰区分信托公司固有财产与受托财产，从制度层面落实信托财产独立性要求，实现风险隔离的法律效力。

《通知》还规定特殊情形。委托人与信托机构签订的信托文件中明确约定未经委托人同意不得处分不动产的，不动产登记机构可在附记栏注记相关内容。以遗嘱设立的信托，在全部法定不动产继承人到场确认或司法裁定遗嘱有效性情况下，信托机构可持遗嘱信托文件单方申请登记。

第三项措施增设“预告登记”弹性机制。针对不动产信托设立时权属转移条件暂未满足的场景，允许委托人与信托机构共同申请预告登记。登记机构根据不动产权证书、当事人关于预告登记的约定、信托登记公司出具的证明文件，办理预告登记，并在不动产登记证明附记栏标注“不动产信托财产预告登记”。待条件完备后再转为正式转移登记。这项机制既保障信托财产合法设立，又为委托人节约资金占用、提升资产流动性提供制度弹性空间。

《通知》同时规定信托不动产处分流程。信托存续期间或信托终止时，以不动产分配信托利益或者处置不动产的，相关当事人和信托机构共同向登记机构申请转移登记。登记机构办理转移登记，并在不动产权证书和登记簿中删除“信托财产”相关注记。试点自印发之日起试行两年。

北京先行试点续做三年

北京市作为不动产信托财产登记领域的先行者，试点政策于2024年12月正式实施，核心目标是破解信托财产确权难题。北京模式创立“信托产品预登记、签订信托文件、信托财产登记”三步走流程，通过在不动产权证书“附记”栏标注形式完成信托财产登记。此举实现国内非资金信托财产登记机制“从无到有”的历史性突破。

试点运行一年，市场反响积极。该试点先后荣获2025央视财经金融强国年度案例、北京市2025年首批营商环境改革创新案例，入选金融领域“北京服务”十二大案例。其探索的“1+3”财富管理新模式入选北京市“两区”建设第五批市级改革创新实践案例。

基于前期显著成效，北京金融监管局和北京市规划自然资源委决定将试点有效期延长至2028年12月31日。此举旨在进一步扩大政策惠及面，持续推动政策优化。

从制度价值分析，延期着力破解长期制约行业发展的核心痛点。过去，信托财产登记缺失导致不动产信托权属模糊，委托人资产易受受托人经营风险影响。北京首创的“附记栏标注”登记模式与“三步走”流程，赋予信托财产法律认可的“独立身份”，真正落地风险隔离功能。

从民生维度观察，延期意味着普惠金融红利的持续释放。试点仅一年余，已催生“养老+特殊子女照护”“不动产+慈善+传承”等多元场景。不动产信托正从高净值人群专属工具转向普通家庭的财富“守护者”。

从市场影响展望，北京的制度突破已带动上海、苏州、广州、厦门、天津等地跟进试点，形成“多点开花”的改革态势。

南京苏州双城试点首单完成

2025年11月，江苏金融监管局、江苏省委金融办、江苏省自然资源厅、江苏省税务局联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》，明确在南京市、苏州市行政区域内开展试点。

江苏试点核心目标在于建立不动产信托财产登记制度，着力解决不动产无法从委托人名下直接转移至信托产品名下、只能登记在信托公司名下的历史难题。《通知》规定了具体办理流程：信托机构按照“办理信托产品预登记-申请出具证明文件-办理信托财产登记-反馈登记结果”的步骤操作。不动产转入信托时，登记机构依据委托人与信托机构的共同申请办理转移登记，并将信托事项记载于登记簿。转出时，依据信托机构及相关当事人共同申请办理转移登记，并删除“信托财产”相关标注。

江苏试点强调受托机构能力建设，要求信托机构完善业务管理机制，准确分类，提升受托服务能力，有效防控风险。同时鼓励信托机构围绕代际传承、家庭服务、养老保障、特殊需要、风险处置、公益慈善等场景设计服务模式。

试点通知印发后业务落地迅速。2025年11月17日，苏州信托完成江苏省首单不动产信托财产登记。该业务为首单不动产服务信托，创新采用“以房养老+特殊需要+公益目的”综合服务模式。委托人将名下房产、房产收益权、现金及保单权益逐步装入信托。通过“不动产权证注记+中国信登产品登记”实现双重确权，保障信托财产独立性与安全性。

苏州信托聘请国浩律师(苏州)事务所担任监察人，构建制度屏障。信托合同及遗嘱在苏州市苏州公证处完成规范公证，形成“信托+遗嘱”双重法律保障。

2026年3月，江苏金融监管局披露，指导苏州信托成立特殊需要不动产信托，将委托人名下房产、房产收益权、保单权益等资产纳入信托体系。江苏金融监管局表示，下一步将与省级有关部门建立信息共享机制，指导试点城市规范开展登记工作，保障登记的规范、准确、完整。

上海广州天津厦门各具特色

事实上，除北京续做、江苏新进、合肥入局外，全国多地早已积极布局不动产信托财产登记试点。

天津市于2025年9月正式启动试点。天津试点将盘活存量资产明确为核心应用场景，以金融“五篇大文章”和“盘活存量、做优增量、提升质量”双轮驱动。其在信托设立方式上创新拓展“委托受托人购买不动产”方式，实现“存量资产盘活+增量资产配置”双覆盖。天津建立健全标准化、精细化、场景化操作体系，构建“源头核查+专业把关”双重保障机制，支持自贸试验区率先探索。

上海市于2025年5月发布试点通知，构建“多场景覆盖+全流程闭环+多部门协同”的创新体系。上海采用“双重登记”模式实现财产隔离，通过中国信托登记有限责任公司进行产品登记和通过不动产登记机构进行财产登记，在不动产权证上注记“信托财产”标识。上海鼓励围绕养老助老、特殊需要、家庭服务、公益慈善、风险处置等民生相关场景开展试点，税务部门全程参与，为信托税制改革预留空间。

广州市于2025年7月印发试点通知，在适用范围上实现显著突破，打破地域和机构限制，开放适用全国机构。机制设计上，广州引入预登记机制，委托人与信托机构可先行申请办理预告登记，有效锁定物权。流程设计上，广州特别考虑到遗嘱信托场景，在法定继承人确认遗嘱有效性前提下，允许信托机构凭遗嘱信托文件单方申请登记，简化流程。

厦门市于2025年8月启动试点。厦门试点方案将以不动产追加交付信托财产、运用信托资金购买不动产、更换受托人、变更受益人等事项纳入登记范围，并按登记事项推出“指南式”操作指引，释放信托制度在养老传承、民生普惠领域的服务功能。

东莞于2025年12月31日印发通知，在东莞市辖内试行开展不动产信托财产登记。东莞金融监管分局会同东莞市委金融办、东莞市自然资源局、东莞市不动产登记中心、东莞市税务局建立信息共享机制。信托登记公司配合做好试点信息共享与监测评价。东莞试点试行一年，期满后根据业务开展情况和效果执行政策续期或出台正式办法。

从单点突破迈向制度统一

各地试点方案虽各有特色，但都指向同一目标：推动信托行业回归本源，发挥信托制度在服务实体经济、优化资产配置、保障财富传承等方面的作用。

合肥试点的价值在于填补安徽省不动产信托登记领域的规则空白，为服务业扩大开放和金融服务实体经济创新提供新实践。合肥将动态跟踪试点运行，优化登记流程、拓展适用场景，强化跨部门数据协同与风险联防联控机制。

随着北京续做延期、江苏首单落地、合肥正式入局、上海广州天津厦门东莞等多地跟进，不动产信托财产登记改革正从单点突破迈向区域联动与常态化运行的新阶段。一套更加统一、规范、高效的不动产信托财产登记制度体系有望加速形成。对于此项改革的后续进展，中国网财经将持续关注。