百盛商业与中国工艺美术集团（以下简称“中工美”）的多年合作正式画上句号。百盛集团近日发布的自愿性公告显示，百盛商业将提前终止与中工美多个楼层和区域的租赁合同。事实上，在百盛与中工美传出“分手”消息前，中工美就已透露将对相关物业进行改造升级的计划。作为长安街沿线的地标建筑，中工美大厦将于明年正式启动改造工程，并围绕“文化空间革新、资产价值重构、IP生态进化”三大方向展开。而这背后，不仅是商业合作关系的变更，更预示着城市更新进程将升级为以“文化+”为核心驱动力的4.0版本。

复兴门百盛年底闭店

近日，百盛商业集团一则公告，让其与中工美多年的合作正式走向终结。根据协议，百盛集团的间接全资附属公司百盛商业发展有限公司（以下简称“百盛商业”）将提前终止与中工美的租赁合同，涉及的物业包括中工美的多个楼层和区域，总面积约1.724万平方米，该租赁协议的终止日期定于明年1月1日。与此同时，百盛商业需向中工美支付1170.12万元罚款，并在今年10月10日前完成支付。若逾期支付，百盛商业将按未偿还总额的0.05%每日支付额外罚金，直至付款为止。这意味着，位于北京复兴门的百盛购物中心将于今年底闭店。

8月20日上午，北京商报记者在复兴门百盛购物中心看到，商场内客流稀少，午餐时段仅部分餐厅的上座率有所上涨。购物中心二至四层主营服装，大部分服装门店已开始打折促销，折扣力度为1—5折。有儿童商户透露，现在的打折也是为撤柜做准备。

虽然百盛商业未表明解约原因，但从财报数据可以看出，业绩下降让百盛商业持续承压。财报显示，2020—2024年，百盛集团归母净利润除在2023年增长6641万元外，分别下降2.5亿元、1.76亿元、3.84亿元和1.75亿元。在此背景下，控制运营成本、调整业务布局成为百盛商业的当务之急。提前终止租赁合同，或许是百盛集团降低运营成本、优化资产配置的无奈之举。

回溯过往，1993年10月，百盛集团和中工美及旗下2家全资子公司合资成立北京百盛公司，彼时总注册资本为1668万美元，百盛集团及其关联公司持股56%，中工美及其2家子公司分别持股43%、0.9%和0.1%。2006年，百盛集团全资子公司金狮百盛投资公司斥资5.25亿元，收购中工美等持有的北京百盛44%股权，自此北京百盛实现独资。多年来，双方在商业运营上相互协作，复兴门百盛购物中心借助中工美大厦的优质地段，一度成为北京商业的重要地标之一。然而，时移世易，如今双方的合作关系画上句号。

老百货转型是必然趋势

百盛的退出，是北京商业格局的优胜劣汰。新的商圈不断崛起，新颖的业态组合、潮流的消费体验吸引了大量年轻消费者。传统百货商场早已踏上转型之路，而百盛一直维持原有的合作模式，因此在当前的商业变革中难以突出重围。

中国商业联合会专家委员会委员赖阳认为，在“云消费”时代，零售业态的核心变化是消费突破了时间和空间的限制，实现“零时差、零距离、零渠道”。传统百货的生存基础在于商品集聚和渠道垄断，但这种优势在新零售模式下已成负担。百盛业绩下滑并最终退出，根源在于未能适应这种颠覆性的变化。消费者有了更便捷的选择，传统百货的价值被削弱，导致其经营面临挑战。

在百盛与中工美传出“分手”消息前，中工美就已透露将对相关物业进行改造升级的计划。针对中工美大厦的未来规划，中国工艺美术集团有限公司党委书记、董事长、总经理韩大群表示，中工美大厦3公里以内覆盖百万高净值人群，在项目3.6万平方米的空间里还承载着无数国家级工艺美术瑰宝，未来借助“城市更新”契机，中工美将凭借项目的层高优势、双中庭结构及采光穹顶等建筑改造基底，以“文化空间革新、资产价值重构、IP生态进化”三大思路进行调整。据介绍，中工美大厦将于明年正式启动改造升级，定位为“长安街上会呼吸的文化地标”。

事实上，不仅百盛与中工美大厦面临调整，近年来，北京的老百货纷纷踏上转型之路。从北京推出首批“一店一策”改造计划，到如今根据市场变化各自进行的深度调整，百货业已经历3次零售革命，如今正处于体验为主导的第4次零售革命浪潮中。从长安商场、当代商城、王府井购物中心右安门店等传统商场向社区型购物中心转型升级，到王府井喜悦购物中心、北京市百货大楼、双安商场等加强场景重构，老百货如今开始发力空间场景打造、业态组合优化、文化内涵植入等多维度进行深度变革。

赖阳表示，百货业的未来发展趋势已不再是延续传统百货的经营模式，而应从“坪效导向”和“品牌导向”转变为“消费体验导向”，实体门店也应由销售场所向“品牌体验中心”“族群社交场所”和“家庭生活空间”转型。百货需通过提供新奇有趣的体验、高品质的文化认同和个性化的定制服务来吸引消费者。例如，一些品牌已通过在旗舰店打造沉浸式体验空间，将实体门店转变为品牌文化体验和情感交流的场所。

城市更新迈入4.0版本

北京的老百货大多处于城市核心区域，为城市的地标性建筑，其转型不仅是商业项目的自我革新，更是城市面貌变化的重要体现。赖阳认为，百货业的发展深刻影响着城市整体发展。作为城市地标，老百货的兴衰往往是城市发展变迁的缩影。在城市更新中，商业空间应融入文化肌理与现代休闲文化，构建“全业态的生活方式体系”，将原有的百货业态升级为城市生活方式体验新空间，从而实现经济效益和社会效益统一，推动城市高质量发展。

CRR商业地产志首席执行官黄琰表示，城市更新进入新时代，让文化资产化成为核心，以实现文化与商业的良性互动。

黄琰介绍，中国城市更新的发展，1.0版本主要集中在2004—2010年，侧重城市硬件设施的更新换代，改善城市的基础面貌；2.0时代集中在2011—2018年，侧重“修旧如旧”，例如成都太古里保留了川西院落的建筑风格，并与大慈寺加强“商业与文化”的融合；3.0时代集中在2019—2024年，强调文化运营，北京白塔寺商街模式在全国范围推广，“微更新+社区共建”让胡同改造既保留了生活功能，又增加了文化景观；今年起，城市更新则进入“文化运营+”的4.0版本，文化IP要实现商业化变现。

无论百货升级改造进入的4.0版本，或是城市更新的4.0版本，可见百货转型升级成为城市更新的重要一环。赖阳建议，对于中工美大厦的改造，应以“文化+”为核心，重新定义其商业价值。在新消费趋势下，实体商业的功能已从单纯购物向更高品质的体验式、沉浸式消费转变。中工美可以效仿国内外成功的改造案例，将其打造成一个融合艺术、时尚、品牌的“文化+”综合体。通过顶级设计师的创意设计，将建筑本身变为艺术品，并植入“在艺术中购物”的理念，营造高品质的文化氛围。通过举办艺术展、时尚发布会等活动，吸引追求品质的年轻消费群体。